佛山市消委会向佛山人大常委会提交关于《佛山市住宅物业管理条例》(草案)的建议

发布时间:2018-08-17 来源:佛山市消委会

  8月7日,佛山市人大常委会向社会公开征求对《佛山市住宅物业管理条例》(草案)(以下简称《条例》的意见与建议,为切实履行《消费者权益保护法》赋予的公益性职责,积极参与有关消费者权益保护的相关法律、法规、规章等制定工作,近日,佛山市消委会就《条例》和结合2017年开展的物业服务业主调查、物业服务消费者研讨会和2018年物业服务专家访谈有关情况的基础上,梳理出部份有关消费者权益的重点问题,并通过征求佛山市消委会律师顾问意见,最终汇总整理了《条例》的修改建议和补充建议,并于8月16日提交佛山市人大常委会。具体建议如下:

  一、对《条例修改建议

  (一)《条例》第三章第四十一条规定:建设单位在预(销)售物业时,必须在预(销)售现场显著位置公告前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图,规划总平面图应当特别标示物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。

  修改建议:建设单位在预(销)售物业时,必须在预(销)售现场显著位置公告前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图、车位处置方式。规划总平面图应当特别标示物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。车位处置方式公告包括车位、车库配置比例,车位出售方式、出售价格,出租方式、出租价格、出租期限等。

  理由:商品房预售时规划车位还不能出售,导致车位处置变成遗留问题,容易引发开发商、物业服务企业、业主之间的矛盾,业主的选择权与知情权也难以得到保障。

  (二)《条例》第五章第七十八条规定:业主委员会成立后,依照法律法规规定或者业主大会决定属于全体业主的公共收益,应当统一纳入公共收益账户管理。委托物业服务企业对共有部分进行经营的,公共收益分配应当考虑物业服务企业在公共收益经营中的成本,具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。

  修改建议:业主委员会成立后,依照法律法规规定或者业主大会决定属于全体业主的公共收益,应当统一纳入公共收益账户管理。委托物业服务企业对共有部分进行经营的,公共收益分配应当考虑物业服务企业在公共收益经营中的成本,具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。未成立业委会的,物业服务企业按政府确定的酬金指导标准分配公共收益。

  理由:《条例》规定了业委会成立后的公共收益分配原则,但未明确业委会成立前的分配原则。消委会调研发现,业主与物业服务企业之间的纠纷中,涉及建筑物共有部分的收益分配问题尤为突出。根据《物权法》的有关规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。据此,利用住宅小区的电梯、外墙、楼顶等部位发布广告,利用配套会所进行经营活动,或者利用小区公共道路停车等,属于共有收益。对于该收益的具体分配比例和方式,应当根据经营项目情况不同,由业主与物业企业双方协商解决分配方案。

  然而,在没有成立业委会的住宅小区,一些物业服务企业擅自利用共有部分进行经营活动,并将所得收益或者以各种方式据为己有,或者不对业主公开,其行为侵犯了业主的合法权益。而政府确定的酬金费用标准透明,有利于减少物业纠纷。

  (三)《条例》第七章第九十条规定:住宅小区没有成立业主委员会的,物业服务企业应当在居(村)民委员会的指导监督下,组织业主满意度测评。

  修改建议:住宅小区没有成立业主委员会的,由街道办牵头组织业主满意度测评。

  理由:物业服务企业作为被测评对象,参与组织工作会破坏满意度测评程序的公正性,测评数据的真实性、科学性也难以保障。

  二、对《条例》补充建议

  (一)实行房地产开发与物业管理分离的政策

  《条例》第三章第三十八条规定:建设单位应当依法通过招标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理服务,并签订前期物业管理服务合同。

  补充建议:实行房地产开发与物业管理分离的政策,明确建设单位不得自建自管,前期物业管理阶段由主管部门或物业管理指导委员会通过招投标方式选聘相应资质的物业服务企业。

  理由:国务院《物业管理条例》第二十四条规定了提倡房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选出物业管理企业。然而消委会在2017年和2018年开展的业主调查、专家研讨会、专家访谈中发现,很多开发商直接从事物业管理或者控制小区的物业管理,这种开发商兼任物管的现象使得业主与物业服务企业之间地位不对等,业主主动行使权利受到限制。

  (二)进一步明确物业公共收益使用规定

  建议补充:规定公共收益的支出范围,不得以公共收益抵扣部分业主拖欠的物业费,超出支出的结余部分可以定期向符合规定的全体业主分红等。

  理由:公共收益属于全体业主所有,但通常由物业服务企业直接管理,导致业主对公共收益的管理受到各种限制,对公共收益的使用,《条例》有必要予以明确。若物业服务企业以公共收益抵扣部分业主拖欠的物业费,明显侵犯其他业主合法权益,而利用结余部分合理分红也是正当行为。

  (三)明确前期物业管理阶段实行物业服务收费政府指导价

  条例第六章第八十二条规定:物业服务企业需要重新约定物业服务收费,或者有百分之二十以上业主提议调整收费标准的,应当综合物业服务成本和业主满意度测评结果,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当将业主表决结果在物业管理区域显著位置公告三十日以上,并书面报告街道办事处(镇人民政府)、区房地产行政主管部门。

  建议补充:物业服务收费一方面要遵循市场化原则,给予业主和物业企业自由协商定价空间。对于已成立业主大会的,由业主大会通过物业合同与物业服务企业约定协商收费标准和服务标准。另一方面,也要明确前期物业管理阶段,物业服务收费严格实行政府指导价,破除物业服务企业与业主在物业服务收费方面的不平等现象。

  理由:据消委会开展的调查显示,众多业主特别是新建物业的业主对物业服务收费不满,普遍反映新建物业定价高,未按政府指导标准定价。《条例》提出了物业服务收费调整的基本原则,但未对前期物业管理阶段物业服务收费作出明确规定。

  (四)明确街道办等部门在业主大会和业主委员会成立过程中的职责

  补充建议:明确新建物业管理区域组建由街道办事处、业主、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位或者物业服务企业派员组成的物业管理指导委员会,负责组织、筹备召开首次业主大会会议;在业主大会未能成立情况下,组织召开业主大会会议。

  理由:一是业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织,业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而,消委会调研发现许多业主不关心小区事务,对物业管理法规不了解,不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的作用,不愿组织牵头成立业主大会、业主委员会;以及部分业主因“事不关己”、“多一事不如少一事”、“不在小区居住”、“找不到人”等各种原因不愿或不能参与业主大会与业主委员会的成立工作,导致业委会成立协商难、入户通知难、投票难等问题突出。

  (五)将成立业委会纳入政府工作考核

  补充建议:明确将辖区业主委员会成立纳入政府工作考核,建立与成立业委会相关的政府职能部门责任考评机制,将业委会成立比例纳入主管部门、街道办绩效考核指标。

  理由:召开临时业主大会及成立业主委员会工作量大、专业性强,作为监督指导的政府部门在成立业委会上既无动力又缺监督,甚至个别情况下被物业企业等利益团体影响,成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公也由此而生,给成立业委会工作造成了障碍。

  (六)明确业主大会筹备经费来源

  补充建议:明确召开首次业主大会会议的经费来源

  理由:业主大会由少数业主自发筹备,缺少经济实体组织的参与,通常由筹备组成员自行承担,有损业主参与小区公益事业的积极性。有些筹备组由于缺乏经费来源,许多活动被迫搁浅。

  (七)完善物业小区停车管理规定,明确建设单位不得“只售不租”

  补充建议:规划管理部门应明确建设单位不得“只售不租”。建设单位可以采用出售、出租方式处置规划车位、车库,但业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的,建设单位不得以“只售不租”为由拒绝出租。

  理由:消委会调查显示,41%业主反映小区停车难,40.5%业主反映停车费高,显示小区停车矛盾较多。《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。没有明确规定“只售不租”是否合理。开发商为了利益只售不租,而业主很多不愿购买,导致部分停车位空置,造成了一定的闲置,使得其他位置更加拥挤,甚至占用了路面,引发了新的矛盾。

  (八)明确政府部门的宣教培训职责

  补充建议:明确住建部门、街道办事处、社区负责的业主教育、职业教育职责。

  理由:消委会调研显示,相关执法人员、物业从业人员职业素质良莠不齐,大部分业主对物业管理相关的法律法规、政策知晓率低。应划分市主管部门、区主管部门、街道办事处、社区的培训职责,加强业主教育,加强职业教育,包括对业主委员会成员及候选人、监事会成员、业主大会聘用人员、物业管理项目负责人,以及其他与物业管理有关人员,进行物业管理法律法规、业务活动、职业道德等岗前培训及定期培训。

(责任编辑:黄银华)