业主保障自身合法权益,合同条款是关键

发布时间:2018-09-21 来源:佛山消委会

  佛山市消委会2018年第9号消费警示

  日前,消费者刘小姐向佛山消委会投诉称,于2018年7月29日发现家中阳台防盗网被撬弯,当时以为是小偷只是踩点没有偷窃,所以没有及时检查家中财物和报警。直到8月1日才发现,原来家里的所有贵重饰品全部被盗,损失1.4万元。消费者发现小偷是直接从楼梯的窗户爬到家中阳台的,没有加装任何防盗设施,认为是物管的管理缺位造成小偷盗窃成功,要求物管赔偿部分的损失。该案在佛山消委会的主持下,邀请了市人大、政协、住建局、工商局、公安局、房地产协会及媒体代表进行了公开调解及讨论。但因该盗窃刑事案件公安部门尚未侦破,消费者难以举证证明失窃的财物及其损失数额,加上物业公司回复中表示“经我司反复排查,未发现我司在物业安保管理中存在过错”,双方各执一词无法达成共识,最终调解失败。

  其实,物管和业主之间是一种合同关系,根据《合同法》第一百二十二条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”《物业管理条例》第三十五条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”第四十六条 规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”本案中业主与物业公司签订的物业服务协议第十二条第一项的约定:“。。。如甲方因未能履行本协议而导致乙方人身、财产安全受到损害的,乙方可依法向法院起诉,由法院裁定甲方应承担的责任。”并无明确约定相关安全责任的条款。且业主举证难度较大,如通过诉讼追偿的,时间成本及金钱成本同样很大。

  佛山市消委会律师顾问团李绍均律师表示,由于我国在物业管理方面的法律暂时还不是很完善,很多细节方面还没有相应的法律法规进行约束或规定,所以造成出现物业纠纷的时候“无法可依”,也就是存在法律滞后的问题。为了解决现有的“困境”,很多省、市陆续出台了相关的物业管理办法,但由于该等办法并不相等于法律法规的效力,很多时候法院也只能作为参考,而不能直接作为裁判的依据。但根据《合同法》的相关规定,平等主体之间根据真实意思表示而订立的合同、协议等书面文件,只要该等合同、协议的约定没有违反法律法规,则签订合同的双方当事人必须履行合同的约定,不然就要承担相应的违约责任。

  鉴于此,佛山市消委会发出消费警示,保障住宅小区财产安全,业主在维护自身合法权益时要注意:

  1、与物业管理方签订物业服务合同时要详细地载明双方应当履行的权利义务(比如物业服务的内容,安全防范义务等)。“前期物业管理”是指在业主大会、业主委员会成立之前,由建设单位选聘的物业服务企业进行的物业服务活动。消费者决定购房就一定会签订前期物业管理合同,这种合同大都以规范文本为主,消费者有权利根据本小区的实际需要扩张或延伸相应的法律义务条款。

  2、建立监督机制,收集有利证据,以便维护自身权益。业主代表或业委会应该不定期对物业服务企业提供的服务进行抽查,通过监督检查,发现物管存在管理不到位的地方及时收集证据,以防维权时出现举证困难问题。

  3、业主应该与物管共同建设住宅小区的安保设施,加强小区的安全防护,共同保障小区安全,防止出现财产被盗问题。

  同时,呼吁物业管理行业,提高物业服务品质,注重保障住宅小区安全保障,不断提升消费者的品质生活满意度,体现物业服务公司管理价值最大化。(佛山市消委会 钟贤锦)

(责任编辑:黄银华)